MÉMOIRE
Analyse de la situation juridique et institutionnelle entourant la vente du Domaine Médard-Bourgault
Raphaël Maltais Bourgault 5 mars 2026
Résumé
Le présent mémoire examine les conséquences juridiques d’un avenant signé hors notaire qui modifie le calendrier de paiement prévu dans l’acte de vente notarié du Domaine Médard-Bourgault.
L’acte de vente original prévoyait un calendrier de paiement rapproché entre 2024 et 2026.
Ce calendrier avait pour fonction de protéger le vendeur tant que le prix complet du domaine n’était pas payé.
Un avenant non publié modifie ce calendrier et repousse les paiements principaux jusqu’en 2029 et 2030.
Cette modification peut avoir plusieurs effets possibles :
• affaiblissement pratique du droit de reprise prévu dans l’acte notarié • transfert d’une partie du risque financier vers le vendeur • réduction possible de certaines protections prévues dans l’acte initial • évolution juridique possible du domaine avant le paiement complet • incertitude liée à la capacité réelle d’exercer les protections prévues dans la transaction
Le présent mémoire vise à clarifier ces enjeux et à expliquer pourquoi le calendrier de paiement constitue un élément central de la protection prévue dans l’acte de vente original.
Note importante
Le présent document constitue une analyse et une réflexion sur la situation juridique entourant la transaction du Domaine Médard-Bourgault.
Il ne constitue pas un avis juridique.
Les questions soulevées dans ce document devraient être analysées par un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des contrats.
Table des matières
Contexte
Calendrier initial prévu dans l’acte de vente notarié
Calendrier modifié par l’addenda non publié
Le droit de reprise
Question juridique supplémentaire concernant le droit de reprise
Distinction entre l’existence d’un droit et sa capacité réelle d’être exercé
Effet possible du nouvel échéancier sur ce droit
Conclusion
1. Contexte
Le Domaine Médard-Bourgault n’est pas un immeuble ordinaire.
Il s’agit d’un lieu directement lié à l’œuvre de Médard Bourgault, à l’histoire de la sculpture sur bois à Saint-Jean-Port-Joli, et à un héritage artistique et patrimonial important.
La vente du domaine ne peut donc pas être considérée comme une simple transaction immobilière. Elle touche également :
• un patrimoine culturel • une mémoire familiale • la mission même de la Corporation Médard-Bourgault
La transaction a été encadrée par un acte de vente notarié publié au registre foncier.
Ce cadre notarié existe précisément pour :
• protéger les droits des parties • assurer la sécurité juridique de la transaction • garantir que les conséquences juridiques de ce qui est signé sont pleinement comprises
Par la suite, un addenda non publié et signé hors notaire est venu modifier le calendrier de paiement prévu dans l’acte initial.
C’est à partir de cette modification que surgissent plusieurs questions importantes.
2. Calendrier initial prévu dans l’acte de vente notarié
L’acte de vente notarié prévoyait le calendrier suivant :
30 juin 2024 — 100 000 $ 30 mars 2025 — 125 000 $ 30 mars 2026 — 125 000 $
Ce calendrier rapproché n’était pas un détail administratif.
Il avait une fonction précise : protéger le vendeur tant que le prix complet du domaine n’était pas payé.
L’acte prévoyait également plusieurs protections :
• une hypothèque en faveur du vendeur • des intérêts en cas de retard • des recours juridiques en cas de défaut • la possibilité de résolution de la vente ou de reprise du domaine
Ces mécanismes sont courants dans les ventes immobilières lorsque le paiement est étalé dans le temps.
Ils servent à éviter qu’un vendeur transfère un immeuble tout en perdant la capacité réelle de se protéger si les paiements ne sont pas faits.
3. Calendrier modifié par l’addenda non publié
Le document intitulé addenda au contrat de vente modifie ce calendrier et prévoit le calendrier suivant :
29 novembre 2022 — 25 000 $ 7 février 2025 — 25 000 $ 7 février 2026 — 25 000 $ 7 février 2027 — 25 000 $ 7 février 2028 — 25 000 $ 7 février 2029 — 100 000 $ 7 février 2030 — 150 000 $
La différence est majeure.
Dans l’acte initial, les paiements importants devaient être faits entre 2024 et 2026.
Dans le nouvel échéancier, les paiements majeurs sont repoussés jusqu’en 2029 et 2030.
En pratique, cela signifie que le domaine peut être exploité pendant plusieurs années alors qu’une portion importante du prix demeure impayée.
4. Le droit de reprise
Dans l’acte de vente notarié, le vendeur dispose de certains recours si les paiements ne sont pas respectés.
Parmi ces recours figure généralement la résolution de la vente ou le droit de reprise de l’immeuble.
Ce mécanisme existe pour protéger le vendeur lorsque :
• l’immeuble est transféré avant que son prix soit entièrement payé • l’acheteur prend possession du bien mais n’a pas encore rempli toutes ses obligations financières
En termes simples :
si les paiements ne sont pas effectués, le vendeur peut demander que la vente soit annulée ou que l’immeuble lui revienne.
Le problème est que le mécanisme juridique conçu pour protéger André pourrait être neutralisé par le nouveau calendrier de l’avenant signé hors notaire.
Autrement dit, lorsque le paiement de 100 000 $ prévu au calendrier arrivera, si ce paiement n’est pas effectué, André pourrait constater un défaut de paiement sans pouvoir reprendre le domaine aussi facilement que le prévoyait l’acte notarié initial.
Le droit peut exister sur papier, mais devenir beaucoup plus difficile à exercer en pratique.
« Cette situation doit être analysée par un avocat, comme l’a suggéré le notaire responsable de la vente, Olivier Pelletier. »
5. Question juridique supplémentaire concernant le droit de reprise
Une question juridique supplémentaire mérite d’être examinée.
En droit québécois, certains recours liés à la résolution d’une vente ou à la reprise d’un immeuble peuvent être encadrés par des délais ou par des conditions précises pour être exercés.
Or, le calendrier modifié par l’avenant repousse les paiements principaux jusqu’en 2029 et 2030.
Cela soulève une question importante :
si un paiement important n’était pas effectué à cette date, André pourrait-il encore exercer facilement son droit de reprise prévu dans l’acte de vente notarié ?
6. Distinction entre l’existence d’un droit et sa capacité réelle d’être exercé
Il est possible que le droit de reprise prévu dans l’acte de vente continue d’exister juridiquement, car il est publié et visible au tiers.
Cependant, il existe une distinction importante entre l’existence formelle d’un droit et la capacité réelle de l’exercer efficacement.
Lorsque les paiements importants sont repoussés de plusieurs années :
• le domaine peut être exploité longtemps • des investissements peuvent être réalisés • la situation juridique et institutionnelle peut se complexifier • plusieurs parties peuvent être impliquées dans le projet
Dans ce contexte, même si un droit de reprise existe toujours dans l’acte notarié, son exercice peut devenir beaucoup plus difficile en pratique.
7. Effet possible du nouvel échéancier sur ce droit
Le nouvel avenant ne fait pas seulement reporter des dates.
Il peut avoir pour effet d’affaiblir la protection la plus importante prévue dans l’acte de vente : le droit de reprise.
Dans l’acte notarié initial, les paiements importants devaient être faits entre 2024 et 2026.
Avec le nouvel échéancier, les paiements principaux arrivent seulement en 2029 et 2030.
Cela signifie que :
• le domaine peut être exploité pendant plusieurs années • la situation juridique peut devenir plus complexe • les recours peuvent devenir plus difficiles à exercer
Conclusion
L’acte de vente notarié original avait été structuré pour protéger le vendeur tout en permettant la réalisation d’un projet patrimonial.
Le calendrier initial était cohérent avec cette logique.
L’addenda non publié modifie profondément cet équilibre.
En repoussant les paiements principaux jusqu’en 2029 et 2030, il crée plusieurs risques possibles :
• affaiblissement du droit de reprise • transfert d’une partie du risque financier vers André • perte possible des intérêts prévus dans l’acte initial • évolution juridique possible du domaine avant le paiement complet • incertitude sur l’utilisation de subventions pour payer le prix de vente
Le calendrier était une pièce essentielle du système de protection.
En le modifiant, on peut modifier la force réelle de ces protections.
Ainsi, le nouvel avenant peut avoir pour effet de transformer André en créancier patient d’un projet qui utilise déjà le domaine, alors que les montants principaux du prix de vente demeurent à payer.
« Ces éléments reposent sur des documents contractuels et des échanges avec le notaire responsable de la vente. »
Raphaël Maltais Bourgault 7 mars 2026